La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 fait couler beaucoup d’encre de par les nouvelles obligations réglementaires strictes qu’elle impose désormais aux propriétaires bailleurs, et qui entreront en vigueur de manière échelonnée dans le temps. L’objectif est de favoriser les travaux d’isolation énergétique des logements locatifs, en conditionnant la possibilité de louer un logement à la réalisation de travaux permettant d’atteindre un certain niveau de performance énergétique.

Ainsi, les loyers des logements classés F ou G dans le diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peuvent plus faire l’objet d’une quelconque augmentation. Il est donc impossible de réviser le loyer suivant l’indice de référence des loyers à la date anniversaire du contrat.

A partir du 1er janvier 2023, seront interdits à la location les logements qui consomment plus de 450 kWh par m2 et par an.

A compter du 1er janvier 2025, tous les logements classés G seront interdits de location, laquelle interdiction concernera par la suite les logements classés F à partir du 1er janvier 2028 puis ceux classés E à partir du 1er janvier 2034.

Comme vous le savez maintenant, le mode de calcul du DPE a été modifié le 1er juillet 2021 (modification qui a elle-même fait l’objet d’une adaptation le 1er novembre 2021 suite à des erreurs constatées) : depuis cette date, les diagnostiqueurs ne peuvent plus se fonder sur des factures réelles (comme c’était le cas auparavant pour les logements anciens) pour calculer la consommation du logement, et les diagnostics sont désormais systématiquement établis sur la seule base d’éléments visuels ou estimés, tels que la taille des murs, l’année d’installation du système de chauffage, la source d’énergie utilisée (gaz, électricité, fioul…), les matériaux…

Les studios et petits appartements sont mécaniquement désavantagés par rapport aux plus grandes surfaces, qui disposent des mêmes équipements de chauffe et qui consomment proportionnellement moins par rapport à leur surface.

Bref, les consequences: Un certain nombre de propriétaires commencent à avoir la mauvaise surprise de voir passer leur logement d’une classe C ou D (sous l’empire de l’ancien mode de calcul du DPE) à une classe F ou G avec le nouveau DPE. Quant aux propriétaires de studios dans les immeubles anciens (et notamment parisiens), ils risquent d’être très majoritairement et automatiquement mal classés, au vu des caractéristiques de leurs logements. Les interdictions de location et l’obligation de réaliser des travaux d’isolation toucheront ainsi une part très conséquente des propriétaires.

En forçant les propriétaires à réaliser des travaux, ces nouvelles obligations risquent de pousser les propriétaires les moins aisés à devoir vendre leur bien ou à les retirer de la location afin d’échapper à la réalisation de travaux coûteux et ce, malgré les aides financières mises en œuvre qui sont bien souvent insuffisantes pour couvrir un tel coût en période d’inflation. Deux effets néfastes peuvent dès lors se dessiner.

Un risque de concentration du marché de la location entre les mains de « gros » propriétaires 

Les petits propriétaires individuels qui vendront leur bien trouveront comme acquéreurs des entités plus importantes (sociétés foncières…) ou des multipropriétaires (marchands de biens, investisseurs professionnels ou semi-professionnels…) ayant davantage de moyens et pouvant donc plus facilement se conformer à la législation.

Un risque de crise du logement dans certaines zones 

Les propriétaires qui ne souhaiteraient ou ne pourraient pas vendre leur bien mais qui ne voudraient pas non plus s’engager dans des travaux lourds seront amenés à devoir retirer leur logement du marché de la location pour une durée indéterminée, avec comme corollaire une baisse momentanée de l’offre sur ce marché – ce qui risque de générer une hausse des loyers pour les locataires.

S’ils ne se matérialiseront pas forcément dans la pratique ou pourront être amortis, ces risques existent néanmoins réellement et doivent être pris en compte par le législateur.

Moi je dis: Oui à l’incitation, Non à l’obligation-punition (comme nous connaissons dans bien d'autres domaines depuis plusieurs mois)!